«Ипотечники», которые не могут рассчитывать на льготные программы, предлагаемые государством, тем не менее тоже могут облегчить себе жизнь и снизить бремя платежей за купленное жилье. Полезными советами поделился с читателями издания «ПолитРоссия» эксперт по недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
Недавно стало известно о том, что Правительство России одобрило выделение субсидий на погашение части долга по ипотеке многодетным. Такое решение позволит поддержать не менее 26 тыс. российских семей. Эта госпрограмма рассчитана на семьи, где с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий ребенок и последующие дети. Они могут получить 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита.
В России действуют и другие программы льготного кредитования. Но как быть обычным, «рядовым» заемщиком? Ведь многим из них пришлось приобретать жилье по довольно высоким ставкам, и ежемесячные платежи дорого обходятся бюджету таких ипотечников. Есть несколько лайфхаков, которые помогут как минимум снизить ипотечное бремя и как максимум – быстрее рассчитаться с «квартирными» долгами.
Первый и главный совет – рефинансировать ипотеку в банке, который предлагает более выгодные условия. Эксперт по недвижимости Константин Барсуков уверен: зачастую заемщики не идут на этот шаг, поскольку считают процедуру рефинансирования трудоемкой и финансово затратной. Однако процесс на самом деле не такой уж и сложный, а траты окупятся с лихвой. Какой должна быть разница в ипотечной ставке, чтобы заставить заемщика всерьез задуматься о рефинансировании?
«Даже если речь идет о разнице в 1 %, выгода очевидна, а в иных случаях заемщик выигрывает даже от полупроцентного снижения ставки. Многое зависит от размера кредита, – объясняет эксперт по недвижимости. – Условно говоря, если кредит составляет 10 млн рублей, снижение ставки на 1 % позволяет сэкономить 100 тысяч рублей в год».
Также у рефинансирования есть еще один «бонус», который весьма заинтересует «ипотечников», которые обременены и другими долговыми обязательствами – например, потребительскими кредитами, автокредитами и так далее.
«В этой ситуации некоторые банки дают возможность консолидации кредитов по ипотечной ставке», – рассказывает Константин Барсуков.
Эксперт для наглядности привел такой пример. У заемщика есть ипотечный кредит в размере 3 млн рублей, потребительский кредит в полмиллиона рублей и кредитная карта на сто тысяч.
«Понятно, что потребительский кредит выдается по достаточно высокой ставке, к тому же на короткий срок. Но если у человека жизненные и финансовые обстоятельства изменились и складываются таким образом, что нужно уменьшить ежемесячный платеж, можно провести процедуру рефинансирования в банке, который позволяет консолидировать кредиты и получить по ипотечным ставкам и на ипотечных условиях кредит на всю сумму, то есть (в нашем примере) на 3 млн 600 тысяч, – объяснил Барсуков. – Да, переплата возрастет, но зато будет решен вопрос кредитной разгрузки. То есть если раньше платеж по разным кредитам и ипотеке был условно в районе 50 тысяч, то после консолидации он уменьшится примерно на 10 тысяч».
Единственный минус консолидированного кредита в том, что «ипотечник» теряет право на налоговый вычет. Однако, подчеркнул Барсуков, зачастую «долговая консолидация» гораздо выгоднее.
Некоторые банки предлагают клиентам ипотечный кредит плюс наличные деньги под такой же – ипотечный – процент. Это хорошее подспорье для того, кто, например, задумал сделать ремонт в купленном жилище и не хочет брать потребительский кредит под большие проценты.
«Ипотечнику», который решился на рефинансирование, нужно быть готовым к определенным тратам: придется заново провести процедуру оценки недвижимости, заплатить госпошлину, а также оплатить новый договор страхования. И все же это не должно отпугнуть заемщика, поскольку элементарные расчеты показывают, что траты быстро окупаются.
«К примеру, если сумма ипотечного кредита составляет 5 миллионов, то при понижении ставки на 1 % экономия составит 50 тысяч в год. Поэтому если я потеряю на страховке 20 тысяч, на оценке объекта недвижимости – 5 тысяч, заплачу госпошлину, то все равно, по самым грубым подсчетам, выгода даже в первый год рефинансирования составит 20 тысяч», – объясняет собеседник издания.
Стоит ли заемщику прямо сейчас браться за рефинансирование ипотеки или стоит подождать, пока банки предложат еще более выгодные условия? Эксперт по недвижимости уверен: нет никакого смысла мешкать, если уже сейчас есть достойные предложения.
«Кто может спрогнозировать, что будет дальше? Ожидания могут привести к тому, что ставка, наоборот, поднимется, – заметил Константин Барсуков. – Поэтому если решились рефинансировать ипотеку – делайте это сейчас. Если появятся более выгодные условия, процедуру можно будет провести снова».
Второй лайфхак эксперта по недвижимости связан с досрочным погашением ипотечного кредита. Константин Барсуков уверен: гораздо выгоднее для заемщика вносить меньше, но чаще, чем помногу, но редко.
«Досрочное погашение нужно делать по факту, как только появляется возможность, – говорит эксперт. – Мы делали расчеты в свое время и пришли к выводу, что копить на досрочное погашение ипотеки невыгодно. Пока вы копите – процент капает. Даже если вы положите деньги в банк (например, под 4 %), это не спасет ситуацию. Сейчас выплата по ипотеке в среднем составляет 8 %. Таким образом, в любом случае 4 % вы потеряете».
Если же упрямый и осторожный заемщик все-таки предпочитает «накопительный» вариант, то и тогда не стоит чересчур усердствовать. Эксперт по недвижимости предлагает вносить ежеквартальные платежи в досрочное погашение кредита.
«Копите по три месяца, тогда потери за год будут небольшими. Но в целом, если есть возможность досрочного погашения, его нужно делать сразу», – заметил Константин Барсуков.