Российский рынок недвижимости стоит на пороге важных изменений. После периода высокой стоимости заемных средств и замедления активности эксперты начинают строить прогнозы на следующий год. Бизнес-аналитик Дмитрий Трепольский в беседе с изданием «Газета.ру» обозначил четкий временной ориентир для тех, кто планирует крупную покупку. По его мнению, наиболее выгодным периодом для приобретения квартиры на вторичном рынке в 2026 году станет лето — месяцы с июня по август.
Этот совет основан на ожидаемой трансформации рынка. Сейчас он все еще ощущает последствия жесткой денежно-кредитной политики, когда ипотечные ставки в 2025 году достигали уровня в 19–20% годовых. Однако ситуация постепенно меняется. Эксперт полагает, что в начале 2026 года условия для покупателей еще не будут идеальными: ставки по ипотеке сохранятся на двузначных значениях, а продавцы, особенно на первичном рынке, будут пытаться удержать цены в ожидании традиционного весеннего оживления спроса.
После нескольких лет жесткой денежно-кредитной политики и высоких ипотечных ставок — в 2025 году они достигали 19–20%, ожидается постепенное смягчение условий кредитования.
Лето, по прогнозам Трепольского, станет тем самым «окном возможностей». К этому времени ключевая ставка Центрального банка, вероятно, начнет уверенное снижение до уровня 12–13%. В летние месяцы, которые традиционно характеризуются снижением деловой активности, продавцы становятся более сговорчивыми. В этот момент может сложиться уникальная ситуация: ипотечные ставки уже начнут снижаться, стимулируя покупателей, но цены на жилье еще не успеют резко отреагировать на этот растущий спрос. Это позволит приобрести недвижимость по еще не выросшей стоимости и впоследствии рефинансировать кредит на более выгодных условиях.
Динамика ставок и цен: почему лето станет «золотым окном»
Механизм формирования этой благоприятной для покупателя конъюнктуры выглядит достаточно логично. Высокие ставки последних лет сдерживали активность на рынке, откладывая спрос. Как только стоимость кредитов начнет снижаться, этот отложенный спрос начнет постепенно возвращаться. Однако между снижением ключевой ставки ЦБ, изменением условий банков и реальным ростом цен на квартиры существует временной лаг. Именно этот промежуток, который, по мнению эксперта, придется на лето, и окажется наиболее выгодным для совершения сделки.
В это время покупатель может получить двойную выгоду. С одной стороны, он фиксирует ипотечный кредит по ставке, которая уже будет ниже пиковых значений 2025 года, но еще не достигнет своих минимумов. С другой стороны, он успевает заключить сделку по цене, которая еще не отразила будущий рост покупательской активности. «В этот момент ипотечные ставки уже будут снижаться, а цены на жилье еще не успеют быстро расти из-за начавшегося спроса», — поясняет Дмитрий Трепольский. Это создает пространство для торга и получения дополнительных скидок от продавцов, которые в летний сезон часто более мотивированы на продажу.
Эксперт предостерегает от стратегии ожидания падения ставок до самых низких значений, например, до 8–9%. Дело в том, что к моменту, когда кредиты станут столь доступными, цены на недвижимость с высокой вероятностью уже покажут значительный рост, нивелировав всю выгоду от дешевой ипотеки. Более разумным подходом выглядит фиксация относительно выгодной ставки на старте и последующее рефинансирование кредита через год или полтора, когда условия на рынке займов улучшатся еще больше.
Лучше всего взять кредит летом или ранней осенью 2026 года под ставку около 13–14%, получить скидку у продавцов, а через год или полтора рефинансировать ипотеку, когда ставки станут более низкими.
Первичный и вторичный рынок: разные стратегии для разных предложений
Рекомендации эксперта имеют свои нюансы в зависимости от типа недвижимости. Для вторичного рынка, как уже было сказано, оптимальным признается летний период. На первичном рынке — в сегменте новостроек — логика выбора времени для покупки может быть иной. Застройщики часто привязаны к квартальным отчетам и планам продаж, что создает дополнительные возможности для покупателей.
Трепольский обращает внимание на то, что для инвестиций в новостройки лучше присматриваться к предложениям в конце кварталов — в марте, июне и сентябре. В эти периоды девелоперы могут предлагать более интересные условия для выполнения планов. Однако самые значимые скидки, по мнению аналитика, стоит ожидать в декабре 2026 года. К концу года, особенно на фоне снижающихся ставок, застройщики будут стремиться выполнить годовые планы и могут предлагать не маркетинговые, а реальные скидки.
При этом эксперт отмечает важный риск: если ключевая ставка ЦБ снизится быстрее ожидаемого — например, до 10–11% — это может спровоцировать ажиотажный спрос и рост цен уже в конце 2026 года. Это еще один аргумент в пользу летней покупки, которая позволяет избежать подобной турбулентности и зафиксировать условия в более спокойный период.
География выгоды: Москва, регионы и тактика мониторинга
Советы по срокам покупки также должны корректироваться в зависимости от географического положения объекта. Дмитрий Трепольский указывает на существенную разницу между столичным и региональными рынками. В Москве, где рынок historically более устойчив и насыщен, резкого снижения цен в 2026 году ждать не стоит. Наиболее вероятный сценарий для столицы — стагнация, то есть стабилизация цен на текущем уровне без существенных движений вниз или вверх.
В Москве снижение цен маловероятно, там, скорее, можно будет говорить о стагнации. В регионах, где рынок менее перегрет, лучше всего начать мониторинг предложений уже весной, чтобы не упустить более выгодные возможности.
В регионах ситуация может быть более динамичной и благоприятной для покупателя. На менее перегретых рынках цены могут быть более гибкими, а у продавцов — выше готовность к уступкам. Для таких городов эксперт советует начинать активный мониторинг предложений уже весной 2026 года. Это позволит изучить рынок, понять тренды и быть готовым оперативно отреагировать на действительно выгодное предложение, которое может появиться раньше, чем в середине года.
Таким образом, стратегия покупки жилья в 2026 году требует взвешенного подхода и понимания макроэкономических процессов. Ключевая рекомендация — ориентироваться на летний период, когда ожидается благоприятное сочетание снижающихся кредитных ставок и еще не успевших вырасти цен. Эта тактика позволяет зафиксировать хорошие условия «на входе» и оставляет возможность для дальнейшей оптимизации расходов через рефинансирование ипотеки в будущем. Для тех, кто рассматривает новостройки, актуальным будет мониторинг концов кварталов и особенно декабря, а жителям регионов стоит включиться в поиск уже весной. Как и на любом рынке, готовность, информированность и своевременность действий остаются залогом удачной сделки.